L’obligation de paiement des loyers commerciaux maintenue et réaffirmée par la Cour de cassation…

… malgré les mesures de confinement et de fermeture des commerces non essentiels.

La Cour de cassation s’était déjà exprimée sur ce sujet par trois arrêts rendus le 30 juin 2022 ; elle avait alors considéré que la fermeture administrative des commerces imposée du fait de l’épidémie de COVID-19 ne constituait pas un manquement du propriétaire bailleur à son obligation de délivrance des locaux, et par ailleurs que le locataire ne pouvait se prévaloir de la force majeure pour suspendre le paiement de ses loyers.

Ainsi que le cabinet TALLIANCE l’avait pressenti lors du premier confinement, l’obligation de payer les loyers échus durant cette période si particulière avait donc été maintenue par la haute juridiction.

La célèbre gazette juridique du « Dalloz Actualité » avait ainsi titré son article du 4 juillet 2022 sur le sujet : « Covid-19 : fin de partie pour les locataires ».

La Cour de cassation vient de réaffirmer sa position par deux arrêts du 23 novembre 2022 (Civ. 3e, 23 nov. 2022, FS-B, n° 21-21.867 Civ. 3e, 23 nov. 2022, FS-B, n° 22-12.753) ; les loyers commerciaux restent dus par le locataire, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement.

À l’instar des arrêts de juin, la Cour a écarté les arguments invoqués par les locataires relevant du droit commun des contrats et du droit des baux.

Elle a ainsi :

• réaffirmé que l’interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et qu’elle ne peut pas être assimilée à la perte du local loué ce dont il résulte que l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable,
• et jugé que cette mesure gouvernementale ne pouvait être […] assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil car cet article vise une destruction définitive de la chose louée, autrement dit irréversible, et car l’interdiction de recevoir du public n’était pas liée aux locaux mais à la nature de l’activité du locataire,

Par ailleurs, la Cour se prononce pour la première fois sur la question de l’applicabilité d’une clause de suspension des loyers stipulée dans des baux.

Les deux espèces jugées le 23 novembre 2022 concernaient des baux commerciaux portant sur des locaux situés dans des résidences de tourisme.

Les locataires de locaux commerciaux dans ces résidences de tourisme ont invoqué la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’existence d’une clause de suspension du versement des loyers aux termes de laquelle « dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».

Selon les locataires, en application de ces stipulations, les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 entraient dans les prévisions contractuelles du fait que les mesures gouvernementales ne permettaient pas une occupation effective et normale du bien loué.

La Cour de cassation a jugé du contraire ; elle a estimé qu’une telle clause ne pouvait s’appliquer que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur, ou en raison d’un désordre de nature décennale ou de la survenance d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué. Elle a également fait état que la clause mentionnait que la suspension des loyers était conditionnée par la couverture des loyers par les assureurs, et que cette condition n’était pas remplie.

La clause définissait en effet la circonstance exceptionnellement grave de manière précise de sorte que les juges du fonds ne pouvaient pas l’interpréter… (C. civ., art. 1192)

L’obligation de payer le loyer n’était donc pas sérieusement contestable.

Cette solution rappelle la nécessité de négocier et rédiger ses contrats en se faisant assister et conseiller.